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旧金山湾区房市

2019旧金山湾区第一季房市观察

缓步升温,有竞争但不激烈

第一季旧金山湾区房市仍较往年保守,回温迹象浮现,已从去年底至今年1月的下坡走势中,开始反弹。(Shutterstock)

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【大纪元2019年03月31日讯】(大纪元记者李欧旧金山湾区报导)进入4月,往常这是卖家开始大量上市的喷发期,其实从2月份就开始增加上市量,4月以后会更加明显。近日Realtor.com就表示4月的第一周是2019年上市的最佳时机。通过3月31日至4月6日的一周时间点,卖方可以获得较多的买方关注,而且此时上市房数量相对5、6月时少,或可减少竞争,取得快速销售和强劲的价格。对于决心购房的买家,我们也建议4月及早购房,否则5、6月将碰上较激烈的竞价情况。

在3月初的2月份旧金山湾区房价销售一览中,笔者预示今年可能有不小的涨幅,原因来自2018年底的跌幅较深,加上股票上涨、美联储可能降息带来的固定利率降低;并且在今年第一次申报的新税法中,对投资房地产更加友善;硅谷的科技产业势头不减,如手机叫车公司Lyft,甫挂牌上市就获得好成绩,又创造多位百万富翁。在这些态势中,可以看到都是房市的利多消息。

旧金山湾区房市:房市利多 买气却不如往年

房市利多尽管是好事,但旧金山湾区的房价实在很惊人,房市连涨多年之下还能涨多久、价格何时会泡沫化?目前没人说得准。但是从2018年第三季过后,我们看到买家的出价非常保守,而且持观望态度,导致房市量价下跌,基本回到2017年底的价格,并持续到今年一、二月,目前才略有回温迹象,回温速度比往年迟缓。

也就是说,现在买家对价格会特别敏感,因此卖家对定价需要非常小心,尽管这里是鼎鼎大名的旧金山、硅谷,但目前如果定价错误,上市天数可能超过两个月,出现降价求售,甚至卖不掉也是很有可能的。

专家建议卖家4月快上市

4月份第一周上市有哪些优势,Realtor.com的首席经济学家丹尼尔‧黑尔(Danielle Hale)表示:“鉴于从挂牌到过户结束所需要的时间,如果将房子在4月初挂牌上市,就可以吸引更多的希望在开学前结束买房交易并完成搬家的买家。”根据价格统计数据,4月份售出的房屋价格也会比1月份高出6%。

另外,依照全美房市情况,4月份的买家会急剧增加,但是卖家数量会较6月份(高峰)减少,并且6月份开始因旅游旺季,买家数量将会开始下降,这时买家少、卖家多,遭遇砍价的机会就大。

数据分析,4月第一周上市房屋的平均观看次数会比其它周增加14%,而且竞争减少了5%,卖房的天数将缩短6天或减少9%的时间。还有研究分析,在全美的50大地铁都会区,其中29个在4月份会是上市房高峰,而“旧金山-奥克兰-海沃德”和“圣何西-桑尼维尔-圣塔克拉拉”地区的最佳的上市周其实是3月24日。

湾区卖家:整理好房产 售价更漂亮

尽管可能的最佳上市时间点已经错过,不过别担心,这里是旧金山湾区、科技重镇,对房地产有高刚性需求、投资客众多、收入水平高、就业强劲等因素,只要卖家将房产打理好,订出好价格,基本上不会有卖不出去的房子。说到打理房产,也提醒卖家在许可的情况下,尽量事前将房子内外观整理完善,甚至花一些钱装修、布置,一般来说能获取装修成本的3至5倍报酬。这有赖于找到一位合作愉快、可以信任的房地产经纪人。

但依笔者对今年房市回温放缓的观察,湾区买气的强势增长会往后推迟,或较为缓和,约在4月中旬过后,或可出现明显的交易量成长。所以准备上市的卖家在4、5月上市都还是很好的时机。

湾区买家:及早下手 否则就多看房再出手

在买家方面,既然4月份开始后上市房会增多,不妨多走走多看看,多了解欲购房城市或区域的微观市场表现。笔者建议,买家要是能越早买房,越能避开多方竞价的风险,在报价和还价中相对有更多讨价空间。但对于尚未下定决心的买家,则不如多看看,等待出现适合或更好的标的再下手。

虽然湾区总体房市强劲,但个别城市仍会有相当大的差异。例如,帕洛阿图(Palo Alto)铁道边的房产会有较低的价格,部分有水患的地区也需要留意;圣荷西位在Cupertino学区的房产较高价;苗必达(Milpitas)要留心垃圾臭味的区域⋯⋯等等众多的地区性状况都是影响房市的因素。

Cupertino买家开始竞价

从个别城市的房市数据来说,3月份数据尚未出炉(结稿当下),仅先就2月份资料分析,并以几个指标城市来说明。首先看到库柏蒂诺(Cupertino),在MLS的资料中显示2月的价格还不如1月,平均销售价、中位数销售价都分别跌了约4万、9万美元;售价与开价比,1月只有99.14%,二月回温3%;上市房、销售房数量分别提升26个、18个。

Palo Alto上市房增加

帕洛阿图(Palo Alto)的回升似乎较为明显,平均销售价、中位数销售价都分别涨了近37万、3万美元;售价与开价比,从去年11月跌破100%后,1月来到最低的98.57%,2月小幅回温约1%;上市房增加59个,但销售房数量却跌了20个。

Sunnyvale快速增温中

桑尼维尔(Sunnyvale)平均销售价上涨约4.8万,中位数销售价下跌约6.1万;售价与开价比,也从12月、1月的谷底,回升到二月的102.36%(上升3%);上市房、销售房数量也分别提升82个、48个。

Menlo Park量价皆涨

门罗公园(Menlo Park)平均销售价、中位数销售价都分别涨了近12万、60万美元;售价与开价比,从1月谷底的98.56%,2月终于破百,回温约2%;上市房增加46个,销售房数量增加22个。

San Mateo买气保守

圣马刁(San Mateo)的平均销售价、中位数销售价分别掉了7.3万、1.6万;但售价与开价比一直维持100%以上的水平,2月则回升两个百分点;上市房增加67个,销售房数量降了40个。

从上面的数据显示上市房确实在增加,买气也有回温,但买家出价还是较为谨慎,导致平均销售价、中位数销售价没有显着的增长,不过普遍的售价与开价比回升1至3个百分点,可见得买方竞价已经浮现,相信3月份的数据将会更为激烈,但未必是往年的陡升爬坡,预计涨势将呈现较为线性的曲线。#

本文刊载于旧金山3月30日地产版

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责任编辑:李矅宇

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